Muitos pequenos investidores já se viram na duvida entre qual o melhor tipo de investimento no Brasil. Em um país acostumado a um cenário de juros altos e rendimentos financeiros atraentes muita gente abandonou os investimentos imobiliários porque julgava-os pouso atrativos.
Mas será que isso é verdade?
O que de fato sabemos é que as grandes fortunas de longo prazo no mundo são imobiliárias. Casos como Donald Trump, Sam Zell e Stephen Ross são casos clássicos de fortunas geradas no mercado imobiliário
Com uma fortuna estimada em 4,4 bilhões de dólares, Ross comanda a Related, que é dona de 20 bilhões de dólares em imóveis nos Estados Unidos. É, hoje, a maior proprietária de prédios para locação em Nova York — tem quase 18.000 apartamentos e 2,6 milhões de metros quadrados de escritórios e lojas.
Ross decidiu que é hora de investir no Brasil. “Ainda há muito espaço para investir no mercado brasileiro, principalmente no segmento de luxo”, disse ele em uma recente entrevista à Revista EXAME.
Mas e como esse mercado funciona no Brasil?
Entendendo os indicadores financeiros do mercado de locação
Primeiro precisamos entender alguns conceitos que vários desses investidores levam em consideração que os pequenos investidores não se atentam: os JUROS REAIS.
Juros reais são um conceito da economia que basicamente é a diferença entra o rendimento de juros/aluguel e o valor da inflação.
Por exemplo: se a SELIC no Brasil estiver a uma taxa de 6,50% ao ano e a inflação calculada pelo IPCA em 2018 estiver em 3,75% os juros reais da economia brasileira são de 6,50% (SELIC) – 3,75% (IPCA) = 2,75% de JUROS REAIS.
Ou seja, se você aplicar seu dinheiro em um banco ou titulo público que rende 6,50% ao ano, descontados da inflação no periodo, seu dinheiro efetivamente rendeu apenas 2,75% ao ano.
É aí que analisamos o Mercado de alugueis residenciais no Brasil.
Precisamos levam em consideração o fato de todos os contratos de aluguel do Brasil serem reajustado pelo IGPM, também conhecido pelo “índice de reajuste do aluguel”. O IGPM é um índice que, da mesma forma que o IPCA, também é um índice de inflação.
Porem historicamente o IGPM é bem superior ao IPCA.
E o que isso quer dizer?
Quer dizer que o aluguel é um rendimento com características de “juro real”, ou seja, ele é indexado pela inflação do IGPM anualmente. Ou seja, se o seu aluguel render 0,35% (ou 4,20% ao ano), ele será acrescido anualmente pelo IGPM. Em 2018, o IGPM acumulou alta de 7,54%
Dessa forma, um rendimento de aluguel em 2018 rendeu 4,20% (Aluguel) + 7,54% (IGPM) – 3,75% (IPCA) = 7,99% de JUROS REAIS.
Em resumo, enquanto sua aplicação financeira rendeu 2,75% de Juros Reais, o seu aluguel rendeu 7,99% de JUROS REAIS.
Mas e se você conseguir um imóvel que rende mais que 4,20% ao ano? E se houvesse um tipo de imóvel que rende até 6,00% ao ano + IGPM?
Você estaria interessado em ouvir menos seu gerente de banco “especialista financeiro” e fazer como Donald Trump, Sam Zell e Stephen Ross?
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